Technical Due Diligence: conoscere il valore di un immobile per fare scelte informate
Conoscere il valore dei propri asset immobiliari è imprescindibile per ogni azienda che voglia implementare una oculata gestione economico-finanziaria del patrimonio. La Due Diligence Tecnica è utile proprio in questo ambito. Ne parliamo con Laura Zucca, consulente strategica specializzata nell’asset management.
A cosa serve la Due Diligence Tecnica?
La Technical Due Diligence serve a fare scelte informate riguardo a un qualsiasi asset immobiliare. Per fare scelte informate ovviamente bisogna conoscere lo stato dell’immobile. Ed è qui che entra in gioco la Due Diligence.
“La Technical Due Diligence è un’indagine sullo stato di un immobile.”
Volendo quindi darne una definizione diremmo che…
La Technical Due Diligence è, in estrema sintesi, un’indagine sullo stato di un immobile per conoscerne il reale valore e definire le priorità di investimento.
Un’indagine sulle condizioni strutturali?
Non solo. Si occupa di ogni aspetto: documentale, impiantistico, strutturale, normativo. Grazie a queste informazioni possiamo sapere se c’è bisogno di intervenire per fare adeguamenti, qual è il costo di questi adeguamenti e qual è quindi il reale valore dell’immobile.
Quale vantaggio otteniamo da questa informazione?
Conoscere qual è il reale valore di un immobile significa poter fare le corrette valutazioni economiche, finanziarie e commerciali. Anzi, direi che queste valutazioni saranno corrette solo se conosciamo il reale valore dell’immobile e dei suoi asset. Ad esempio: solo conoscendo nel dettaglio il valore di un immobile possiamo definire un piano di investimenti di breve, medio e lungo termine.
Chi svolge l’indagine?
È fondamentale che l’indagine sia indipendente e specialistica, condotta da professionisti esterni alla proprietà e tecnicamente specializzati su ognuno degli asset oggetto di indagine.
“L’obiettivo della Due Diligence è individuare aspetti critici degli impianti e dell’edificio.”
Quali conseguenze operative comporta?
L’obiettivo è individuare preventivamente gli aspetti critici degli impianti e dell’edificio e valutare rischi, così da stabilire le priorità degli interventi sulla base di dati concreti. Le attività incluse nell’indagine sono molteplici.
Sentiamo.
C’è innanzitutto un aspetto di analisi documentale. Va verificata la corrispondenza fra documentazione progettuale e impianti installati e controlliamo la conformità ai parametri stabiliti dalla legge.
Quindi si tratta di un’indagine “su carta”?
Quella è una prima attività. Il passo successivo è la verifica “sul campo” della condizione manutentiva degli impianti tramite controlli visivi, verifiche strumentali, misurazioni sul campo.
E a livello strutturale…
A livello strutturale la verifica riguarda innanzitutto la conformità urbanistica dell’edificio, per appurare che non ci siano vincoli territoriali, che l’uso dell’immobile sia corretto e che gli eventuali interventi edilizi siano a norma.
“L’aspetto normativo è trasversale a tutti gli altri aspetti.”
Quindi anche l’aspetto normativo è indagato?
Certo. L’aspetto normativo è trasversale a tutti gli altri aspetti: occorre verificare la conformità normativa degli impianti, dell’immobile nel suo complesso e della documentazione accessoria.
E a indagine conclusa?
Redigiamo una stima dei costi necessari per eventuali adeguamenti, sviluppiamo la documentazione mancante e definiamo il piano di attività prioritarie per minimizzare i principali rischi.
Un esempio per illustrare praticamente una Due Diligence Tecnica?
Prediamo un immobile oggetto di una compravendita per il quale la Technical Due Diligence abbia evidenziato la necessità di adeguamenti. Il compratore potrà chiedere di rivedere il prezzo di vendita; il venditore potrà decidere se abbassare il prezzo o provvedere lui stesso all’adeguamento.
Un bel risparmio per il compratore, ma una brutta sorpresa per il venditore!
Il vantaggio è stato per entrambi. Grazie alle informazioni ottenute con la Technical Due Diligence la scelta è stata fatta nella piena consapevolezza del reale valore in gioco e ha evitato per entrambe le parti coinvolte qualsiasi rischio di conseguenze negative dal punto di vista commerciale e legale.
“Con la Technical Due Diligence ogni scelta è fatta con la consapevolezza del reale valore in gioco.”
Quindi la Due Diligence supporta la decisione in fase di compravendita di immobili?
L’utilizzo delle informazioni sullo stato dell’immobile non si ferma alle scelte commerciali. Le informazioni supportano anche le decisioni finanziarie e di gestione degli asset. Grazie ai dati della Due Diligence possiamo implementare un’attività completa di asset management per monitorare nel tempo condizioni e valore degli impianti e dell’edificio.
Parliamo di asset management e facility management?
Esatto. L’attività di Due Diligence può servire anche a censire gli asset e taggarli per sviluppare una asset list completa e aggiornata da caricare sul CMMS, ovvero il software per la gestione delle manutenzioni. Se hai già censito i tuoi asset, la Due Diligence sarà una verifica sul campo che i dati siano aggiornati e corretti. Da qui può partire l’attività di manutenzione puntuale propria del facility management.
Super! Grazie, Laura.
Grazie a te.
